WIE WIRD DIE STEUER AUF GRUNDSTÜCKSVERÄUSSERUNGEN ERHOBEN - IMMOEST

 

  • Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte). Zwingend ist dies aber erst ab 2013 in allen Fällen vorgesehen, in denen der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer des Erwerbers selbst berechnet. Viele Parteienvertreter bieten dieses Service aber bereits für Veräußerungen zwischen 1. April und 31. Dezember 2012 an. Die im Wege der Selbstberechnung vom Parteienvertreter auf Grundlage der Angaben des Veräußerers berechnete und abgeführte Einkommensteuer (Immobilienertragsteuer - ImmoESt) entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – grundsätzlich Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung), das heißt es besteht keine Verpflichtung mehr, die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen. Dies gilt auch, wenn bereits 2012 freiwillig die Selbstberechnung und Entrichtung durch den Parteienvertreter erfolgt ist. Wie bei der Kapitalertragsteuer ist aber eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 25% möglich (sogenannte „Veranlagungsoption“); das ist zB dann vorteilhaft, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser (im Wege der Einkommensteuerveranlagung) mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden soll. Eine Veranlagung kann aber auch dazu dienen, eine fehlerhafte Berechnung richtigzustellen (es wurden zB Instandsetzungskosten noch nicht berücksichtigt). Ist die Selbstberechnung aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Angaben des Veräußerers fehlerhaft, tritt auch keine Endbesteuerungswirkung ein. 
     
  • Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei der der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist aber auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif (sogenannte „Regelbesteuerungoption“) möglich. Eine solche kann dann sinnvoll sein, wenn die anzuwendende tarifmäßige Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (insbesondere wegen Verlusten aus anderen Einkunftsquellen) weniger als 25% der Bemessungsgrundlage beträgt. 
     
  • Wird keine Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter entrichtet, besteht ab 2013 für denVeräußerer die Verpflichtung, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 25% der jeweiligen Bemessungsgrundlage zu entrichten. Diese besondere Vorauszahlung entfaltet keine Abgeltungswirkung, sie wird dann auf die im Wege der Einkommensteuerveranlagung auf die aus dem Grundstücksgeschäft entfallende Einkommensteuer angerechnet.
     
  • Unabhängig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt durch den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss der Parteienvertreter jedenfalls die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft dem Finanzamt mitzuteilen.

Beispiel 1 (Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter)

Ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. In diesem Zusammenhang ist er auch mit der Durchführung der Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz beauftragt.

Der Parteienvertreter ist verpflichtet, dem für die Erhebung der Einkommensteuer des Veräußerers zuständigen Finanzamt Mitteilung zu machen und die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer vorzunehmen. Der Veräußerer legt dem Parteienvertreter den Kaufvertrag vom seinerzeitigen Wohnungserwerb im Jahr 2005 vor und bestätigt schriftlich die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Angaben. Auf Basis der darin genannten Anschaffungskosten ermittelt der Parteienvertreter die Einkünfte und entrichtet die Immobilienertragsteuer. Es besteht keine Haftung des Parteienvertreters für die Richtigkeit der Immobilienertragsteuer. Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer aus dem Grundstücksverkauf grundsätzlich abgegolten.

Beispiel 2 (Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen)

Ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. Der Parteienvertreter gibt die Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer ab, nimmt jedoch nicht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor.

Die Immobilienertragsteuer wird nur in jenen Fällen einbehalten und abgeführt, in denen eine freiwillige Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz erfolgt. Wird bei Veräußerungen ab 2013 wie im vorliegenden Fall keine Immobilienertragsteuer entrichtet, hat der Steuerpflichtige selbst eine besondere Vorauszahlung in Höhe der Immobilienertragsteuer (25 %) innerhalb der für deren Entrichtung geltenden Frist (spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats) zu entrichten. Die geleistete besondere Vorauszahlung entfaltet anders als die Immobilienertragsteuer keine Abgeltungswirkung; der Steuerpflichtige muss daher eine Steuererklärung abgeben und es erfolgt eine Anrechnung auf die Einkommensteuerschuld in der Veranlagung. Die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft sind dem Finanzamt vom Parteienvertreter mitzuteilen.