Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012
1. Einleitung
Die im Juni 2010 kundgemachten EU-Gebäuderichtlinien musste in das österreichische Recht umgesetzt werden. Dies wird durch das dieser Tage im Nationalrat beschlossene Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (nachfolgend „EAVG 2012“) erfolgen.
In der Folge sollen einige – uns wichtig – erscheinende Regelungen des EAVG 2012 skizziert werden.
2. Inhalt (§ 1 EAVG 2012)
In § 1 EAVG 2012 wird in der Art einer Präambel der Inhalt des Gesetzes umrissen. Das EAVG 2012 erlegt dem Verkäufer oder Bestandgeber eines Gebäudes oder auch bloß eines Nutzungsobjektes bestimmte Pflichten auf. Dazu gehört die Pflicht zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises an den Vertragspartner. Neu ist demgegenüber die Pflicht, in Inseraten zur Vorbereitung eines solchen Verkaufs oder einer solchen In-Bestand-Gabe bestimmte Indikatoren über die energietechnische Qualität des angebotenen Objekts anzugeben.
3. Immobilieninserate (§ 3 IRVG 2012)
Wenn ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf oder zur In-Bestand-Objekt-Nahme angeboten wird, sind in der Anzeige der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz–Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjektes anzugeben. Diese Pflicht gilt nicht nur für den Verkäufer oder Bestandgeber, sondern auch für den von diesem beauftragten Immobilienmakler.
Wenn in einem Inserat nicht ein ganzes Gebäude, sondern nur ein Nutzungsobjekt (etwa eine Wohnung) zum Kauf einer In-Bestand-Nahme offeriert wird, ist es möglich, die Energiekennzahlen entweder des gesamten Gebäudes oder des jeweiligen Nutzungsobjektes zu nennen, je nachdem, welcher Energieausweis dem Inserenten zur Verfügung steht.
Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht ist zwar gem. § 9 Abs. 1 EAVG 2012 mit einer Verwaltungsstrafe bedroht, doch ist ein Immobilienmakler dann straflos, wenn er sich im Rahmen seiner Möglichkeiten um die Erfüllung dieser Pflicht bemüht hat, diese Bemühungen jedoch erfolglos waren.
4. Vorlage- und Aushändigungspflicht (§ 4 EAVG 2012)
Nach der allgemeinen Regelung des Abs. 1 hat der Verkäufer als Bestandgeber eines Gebäudes dem potentiellen Käufer bzw. Bestandnehmer rechtzeitig, bevor dieser eine bindende Vertragserklärung abgibt, einen höchstens zehn Jahre alten, den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Energieausweis vorzulegen. Der Interessent muss also in die Lage versetzt werden, den Energieausweis in Ruhe durchzusehen und sich mit seinen Inhalten auseinanderzusetzen.
Wird der Vertrag über die Liegenschaftstransaktion dann geschlossen, so hat der Verkäufer bzw. Bestandgeber innerhalb von 14 Tagen nach dem Zustandekommen des Vertrages dem Käufer bzw. dem Bestandnehmer entweder das Original des Energieausweises oder eine vollständige Kopie davon zu übergeben.
Wie schon bisher bestehen drei Möglichkeiten:
Der Verpflichtete kann entweder (i) einen spezifischen Energieausweis genau für das angebotene Nutzungsobjekt oder (ii) einen Energieausweis über ein vergleichbares Nutzungsobjekt im selben Gebäude oder aber schließlich (iii) einen Energieausweis für das gesamte Gebäude vorlegen.
Neu ist die Sonderregelung für Einfamilienhäuser:
Demnach kann beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe eines solchen Gebäudes die Vorlage- und Aushändigungspflicht auch mit einem Energieausweis für ein vergleichbares Gebäude von ähnlicher Gestaltung, Größe und tatsächlicher Energieeffizienz erfüllt werden, sofern der Ersteller dieses Ausweises die Ähnlichkeit des zu verkaufenden oder in Bestand zu gebenden Gebäudes mit dem Vergleichsgebäude bestätigt.
5. Ausnahme
§ 5 EAVG 2012 normiert Gebäudekategorien, für die die Vorlage- und Aushändigungspflicht eines Energieausweises nicht gilt, auf die hier nicht im Detail eingegangen werden kann.
Wichtig ist jedoch, dass nunmehr keine Ausnahme mehr von denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden in entsprechenden Zonen besteht.
6. Rechtsfolgen der Ausweisvorlage (§ 6 EAVG 2012)
Die aufgrund der Ausweisvorlage im Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen gelten - unabdingbar (§ 8 EAVG 2012) – als bedungene Eigenschaften im Sinne des § 922 Abs. 1 ABGB. Dies bedeutet, dass der Verkäufer oder Bestandgeber gewährleistungsrechtlich dafür einzustehen hat, dass das Kauf- oder Bestandobjekt auch tatsächlich jene energietechnische Qualität aufweist, die im Energieausweis attestiert wird.
7. Rechtsfolgen unterlassener Vorlage oder Aushändigung (§ 7 EAVG 2012)
Bei unterlassener Ausweisvorlage gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Bei unterlassener Ausweisaushändigung kann der Käufer oder Bestandnehmer die Ausfolgung eines Energieausweises entweder gerichtlich fordern oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen Kosten vom Verkäufer oder Bestandgeber begehren.
8. Verwaltungsstrafbestimmungen (§ 9 EAVG 2012)
Im § 9 Abs. 1 EAVG 2012 wird eine Verwaltungsstrafe bis zu € 1.450,00 für Verstöße gegen die Informationspflicht bei Immobilieninseraten gemäß § 3 EAVG 2012 vorgesehen, und zwar sowohl für Verkäufer und Bestandgeber als auch für Immobilienmakler, die eine solche Pflichtverletzung begehren. Zu der Sonderbehandlung, die Immobilienmakler in diesem Kontext genießen, sei auf die Ausführungen zum obigen Punkt 3. verwiesen.
Mit § 9 Abs. 2 EAVG 2012 werden Verstöße gegen die Pflichten zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises durch eine Verwaltungsstrafe sanktioniert, auch hier mit einer Strafobergrenze von € 1.450,00.
9. Schlussbemerkung
Wie bereits ausgeführt, wird das neue Gesetz mit 1. Dezember 2012 in Kraft treten. Welche praktische Relevanz diesem zukommen wird, muss abgewartet werden.